【北京写字楼疫情,北京写字楼行情】_经验分享

2020年北京代表性甲级写字楼租金下跌7.9%

受疫情影响，2020年北京市写字楼市场持续承压。贝壳研究院今日发布《北京市写字楼市场监测报告》显示，2020年，北京市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降10%，租金同比下降9%，空置率15%，比去年提高4个百分点。《报告》称，今年写字楼租赁市场需求疲软。

SOHO中国经营现状资产与业绩：核心资产为北京和上海的8个商业项目（总可租面积774万平方米），2020年受疫情影响出租率下滑。除新开业项目外，望京SOHO出租率降至83%、光华路SOHO II降至68%、银河/朝阳门SOHO降至62%，租金总收入降至137亿元（2019年为133亿元）。

本季度租金依然呈现下行趋势，全市甲级写字楼租金约88 元/平米/天，环比下跌约68%，跌幅相对较小，创2020年低位。其中核心商务区甲级写字楼租金约11元/平米/天，环比跌幅约0%；非核心商务区甲级写字楼平均租金约1元/平米/天，环比跌幅约1%。

空置率方面，世邦魏理仕报告显示，2020年第二季度上海市写字楼空置率为19%，这一数字为近15年来最高；租金方面，仲量联行数据显示，二季度上海甲级办公楼租金为9元/平方米/天，环比下降6%，同比下降达4%。

作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环租金一度“贵”绝全球。然而，自2018年起，香港甲级写字楼市场持续受压，租金已连续七个季度下跌。受疫情冲击，香港甲级写字楼整体平均租金由年初至今的11个月累跌17%，已经重返2015年第二季的价格水平。

中国甲级写字楼市场—疫后需求不减

1、年上半年，深圳甲级写字楼市场新增供应439，657平方米，净吸纳量140，491平方米，超过去年全年吸纳量，令人惊喜。其原因主要在于二季度集中释放需求以及租金普降刺激，因此全市甲级写字楼租金较2019年末下降1%至每月每平方米2291元。目前，占到总成交面积87%的内资企业依然是租赁需求主力。

2、甲级写字楼率先回暖，乙级市场紧随其后2020年第三季度，永威时代中心等新增项目入市（体量8万平方米），推动租赁市场活跃度提升。甲级写字楼市场在第二季度已现回暖迹象，第三季度保持稳定需求；乙级写字楼市场需求同步回升。受供需关系改善影响，写字楼租金止跌回升，空置率逐步下降，市场进入良性循环。

3、虹桥商务区确实存在较高的写字楼空置率，具体表现为上海虹桥商务区某写字楼空置率达42%，2023年甲级写字楼空置率突破25%，部分楼宇空置率甚至突破30%。

4、不过，空置率方面仍不乐观。戴德梁行的数据显示，今年上半年北上广深四个城市的甲级写字楼空置率全部攀升，分别达12%、9%、7%、24%，相比2019年分别上升3个百分点、4个百分点、4个百分点、0个百分点。空置率提高除了受需求恢复缓慢的因素外，还与新增项目供应量有关。

5、北京甲级写字楼一季度租金小幅下滑，市场需求恢复仍需时间。市场概况净吸纳量转负：2023年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-1万平方米，主要集中在中关村和CBD子市场。租金下滑：一季度，北京甲级写字楼市场月平均净有效租金为328元/平方米，环比下降0.7%。

6、需求升级：租户关注办公灵活性，业主通过灵活租赁、智慧物业等策略满足多元化需求。展望：写字楼市场将稳步恢复至疫情前水平，租金有望上涨。附注：写字楼租金指数覆盖15个重点城市，包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）及二线城市（天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口）。

北京写字楼冲刺

1、戴德梁行的数据显示，第三季度北京写字楼空置率环比上升0.4%到16%，租金为348元/月/平方米。虽然存在统计样本的差异，但两家数据都表明，叠加了疫情影响和供应高峰因素，今年北京写字楼市场整体空置率创下十年来新高。这样的情况不仅仅发生在北京，包括上海和深圳在内的一线城市，写字楼的空置率均呈持续攀升态势，租金下行明显。

2、中国尊是位于北京市朝阳区CBD核心区Z15地块的一幢超高层建筑，建成后将是北京市最高的地标建筑。该项目西侧与北京目前最高的建筑国贸三期对望，建筑总高528米，未来将被规划为中信集团总部大楼。于2011年9月12日开工，2016年底主体封顶，2018年竣工交付。由北京中信和业有限公司投资，预计总投资达240亿元。

3、文都考研：总部地址为北京市海淀区中关村大街18号科贸中心写字楼A座22层。海天考研：总部地址为北京市海淀区中关村南大街数码大厦A座23层。通过官网可查看全国校区分布图、课程类型（如全科班、冲刺班）及费用说明，部分机构还提供在线预约试听功能。

4、中国尊已经建成了。中国尊于2012年9月开始打入地下桩。2013年7月29日正式开工建设。2014年6月8日，“中国当代十大建筑”评选结果揭晓，中国尊荣获“中国当代十大建筑”。2014年7月，该项目进入到出地面前的冲刺阶段。2014年12月10日地下结构全面封顶。

5、模拟跑单：空闲时用地图模拟路线（如从A餐厅到B写字楼的三条路径），实测最优解。极端案例参考上海单王采访：某骑手日送120单的秘诀是专攻陆家嘴商圈，背熟所有写字楼保安交接点，午高峰只接“到店即取”的轻食订单，90%电梯换乘控制在3分钟内。